La fiduciaria liberó los recursos y el proyecto fracasó: ¿qué debes revisar?

Que un proyecto inmobiliario haya quedado inconcluso no demuestra, por sí solo, que la sociedad fiduciaria sea responsable. Pero tampoco significa que su actuación quede fuera de revisión. Para saber qué ocurrió es necesario reconstruir el camino de los recursos: qué condiciones debían cumplirse antes del desembolso, quién certificó su cumplimiento, qué información recibió el inversionista y cómo se administró el patrimonio autónomo.

En los negocios fiduciarios no existe una respuesta idéntica para todos los proyectos. El alcance de las obligaciones depende del contrato, del esquema utilizado y de las funciones que efectivamente asumió la fiduciaria. Por eso, el análisis debe comenzar en los documentos y no únicamente en el resultado final.

¿Qué significa que la fiduciaria haya liberado los recursos?

En muchos proyectos inmobiliarios, los aportes de compradores o inversionistas se reciben durante una etapa de preventas. Esos recursos permanecen administrados hasta que se acreditan las condiciones previstas en el contrato para entregarlos al constructor, promotor o fideicomitente.

La Superintendencia Financiera ha explicado que el contrato debe indicar la destinación de los recursos y las condiciones necesarias para su desembolso. También ha señalado que, antes de permitir que el constructor disponga de los dineros de los futuros compradores, la fiduciaria debe verificar las condiciones técnicas, financieras y jurídicas que le correspondan según el negocio.

Esta verificación no convierte a la fiduciaria en garante del éxito comercial o constructivo del proyecto. Sus obligaciones suelen ser de medio: debe actuar con diligencia y cumplir las tareas asumidas, pero no promete un resultado automático. La pregunta jurídica correcta no es solamente si el proyecto fracasó, sino si la fiduciaria cumplió de manera diligente, completa y verificable las obligaciones que aceptó.

Seis aspectos que debes revisar

• 1. El contrato fiduciario y los documentos de vinculación. Identifica el tipo de negocio, las partes, los beneficiarios, las funciones de la fiduciaria y las obligaciones que quedaron a cargo del constructor o promotor.
• 2. Las condiciones de giro. Revisa cómo se definió el punto de equilibrio y qué requisitos técnicos, financieros, comerciales o jurídicos debían acreditarse antes de liberar el dinero.
• 3. Los soportes de la verificación. Busca certificaciones, licencias, estudios, presupuestos, garantías, compromisos de financiación y cualquier documento exigido expresamente por el contrato.
• 4. La destinación y trazabilidad de los recursos. Compara los desembolsos, rendiciones de cuentas y extractos con la finalidad pactada. Una cifra sin soporte o una explicación incompleta merece ser aclarada.
• 5. La información entregada al inversionista. Verifica si se comunicaron oportunamente retrasos, modificaciones, riesgos, cambios de presupuesto, prórrogas o hechos que afectaran la viabilidad del proyecto.
• 6. Los otrosíes y decisiones posteriores. Una prórroga o modificación puede cambiar fechas, condiciones o responsabilidades. Examina quién la aprobó, con qué fundamento y qué información existía en ese momento.

El punto de equilibrio no es solo una cifra

En la práctica, el punto de equilibrio puede incluir un porcentaje de ventas, recursos mínimos, licencia de construcción, propiedad o disponibilidad del terreno, cierre financiero, garantías y otros requisitos. No debe asumirse que alcanzar una meta comercial bastaba para liberar los recursos si el contrato exigía condiciones adicionales.

También es importante distinguir entre la existencia formal de un documento y su suficiencia real frente a lo pactado. Un certificado puede acreditar un requisito, pero el análisis jurídico debe establecer quién debía expedirlo, qué debía contener y si la fiduciaria estaba obligada a verificar algo más.

Documentos que conviene organizar

• Contrato fiduciario completo, anexos, reglamentos y documentos de adhesión o vinculación.
• Promesa de compraventa, encargos fiduciarios, cesiones de derechos y otrosíes.
• Comprobantes de pago, extractos, rendiciones de cuentas y comunicaciones de desembolso.
• Publicidad, planos, cronogramas y mensajes recibidos durante la comercialización.
• Licencias, certificaciones del punto de equilibrio y soportes que hayan sido entregados.
• Correos, respuestas a peticiones, informes de avance y comunicaciones sobre retrasos o cambios.

Ordena los documentos cronológicamente. Una línea de tiempo permite comparar lo que se prometió, lo que se informó y lo que realmente ocurrió antes y después de cada desembolso.

¿Cuándo es recomendable una revisión jurídica?

Conviene solicitar una evaluación individual cuando no es posible establecer con claridad qué condiciones se verificaron, existen contradicciones entre el contrato y las rendiciones de cuentas, faltan soportes de los giros, se modificaron aspectos esenciales sin explicación suficiente o la información llegó después de que los recursos ya habían sido entregados.

La revisión también debe diferenciar las posibles actuaciones de la fiduciaria, el constructor, el promotor y los demás participantes. La presencia de una fiduciaria no reemplaza las obligaciones de los otros intervinientes, ni permite atribuirle automáticamente todos los riesgos del proyecto.

Conclusión

El fracaso de un proyecto es el punto de partida de la investigación, no la prueba definitiva de responsabilidad. La respuesta está en el contrato, las condiciones de desembolso, los soportes de verificación, la información entregada y la trazabilidad de los recursos.

Si participaste en un proyecto inmobiliario y necesitas entender cómo fueron liberados tus recursos, una revisión temprana puede ayudarte a preservar documentos, identificar inconsistencias y definir la ruta adecuada para tu caso.